--导语
我们经常可以看到各大银行和贷款机构铺天盖地的广告：” 某银行推出年底大馈赠，凡重新申请贷款的客户可获得$888澳币的现金回赠“ ”某大银行推出短期内的转贷活动，高达$1,250澳币等你来领取“ 在这些吸引人眼球的广告语中，”转贷“一词频频出现，什么是转贷? 为什么银行不断推出转贷活动，客户可以从转贷中获取多大的利益呢？
--什么是Refinance？
首先，给大家补充一些基础知识： “Refinancing”通常是指终止和现在Home Loan所在银行的房屋贷款，把贷款转移到一家新的银行去，在转移的过程中通常会对房屋重新评估。其实，只要是把原来的贷款付清，重新申请贷款，都可称之为“Refinancing”。“Refinancing”也可以不换银行，要求原有银行把贷款重做，达到一些目的，通常我们称为内部转贷 Internal Refinance（房贷产品或结构发生变化）或是Top up。例如：可以把500k的贷款通过Refinancing 将同一个贷款增加到600k，也可以top up成为一个500k的贷款和一个100k的贷款，选择更加灵活的方式来还贷。
--Refinance的好处？
1. 新的银行可以提供更加优惠的利率。很多人转贷的原因就是想要降低贷款利率，节省利息。澳洲的金融市场不但开放而且充满竞争，各家银行和金融机构都在不断的改进产品来吸引投资者，所以您当初选定的贷款产品在当时可能是最佳选择，但是现在可能已经利率偏高，或者功能不再适合了。比如当初选择蜜月期利率（honeymoon rate）的投资者，很可能在蜜月期结束后利率上升到一个很高的水平，这时就可以通过转贷来降低利率。
2. 考虑购买投资房，而原有的银行审批条件比较严格，Refinance到新的银行之后可以审批数额更高的贷款额度。
3. 把房屋价值的增值部分套现。把贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估，如有需要的话，可以要求银行提高贷款的额度，就可以拿出一部分现金出来做其它用途，通常存放于offset对冲账户，既能让资金更加灵活，又能抵消一部分利息从而减轻还款的压力，所谓一举三得！ 举例来讲，如果您有一套100万的房子，最初贷款80万，贷款额度80%。2年后房子增值到120万，这时您就可以选择做一次refinance，重新估价到120万，再按照80%的额度来贷款就可以拿到96万的贷款，这样就比之前的80万多了16万出来，这些钱不用时就在您的对冲账户里面不会产生额外的利息，但是如果您想使用的话，就可以把这16万的部分套现，可以用来投资，比如买投资房，股票，等等。
4.把其它贷款（个人贷款/信用卡债务/车贷等）打包到房屋贷款中去，降低偿还利息，就是所谓的Debt Consolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买汽车，这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。相较于高达9%~15%的车贷和个人贷款，仅为三分之一的房贷大大减轻了还贷的压力！
--Refinance中客户常问的问题？
1.Refinance银行一定要估价吗？我的房子有过隔间，担心银行过来估价不接受房产作抵押。
答：通常Refinance新的银行需要对房产做一个重新评估，以确保在本银行有一个公正的价值评估。如果房子有过私下的结构调整，担心银行不接受房产抵押，可以选择一些有系统评估的银行只做一个desktop valuation，也就是系统估价，不用进入到房子内部看房。只要LVR（贷款额度）低于80%，基本可以绕过估价系统。您的贷款经理人在申请估价时会帮您做出相应的调整。
2.Refinance会产生新的费用吗？
答：如果是在同一家银行内部转贷Internal Refinance的话，产生的费用寥寥无几，可能就是年费以及settle时产生的一些很少的cheque费等少量费用。如果是Refinance到其他银行的话，会有一个discharge fee，是从之前银行离开时产生的费用，在300-400左右，除此之外其他的费用都和申请一笔新的贷款时产生的费用一样，没有多余的其他费用。
--结语
对于一些精明的房产投资者来说，转贷是必不可少的一个环节。其实对于很多人来说，大多数情况下每两年或者三年就可以向他们的贷款经理人做一次转贷咨询，以保证自己可以从银行拿到最好的产品，最低的利率和最多的资金，使自己的房产投资更有效益。
现在是近几年来贷款利率最低的时期，正是买房转贷的好时机，如果您有需要，欢迎询问专业的贷款经理人。
MikeDing | Senior Loan Consultant
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资深投资顾问，深谙房屋市场和贷款知识。为您提供最专业的服务。

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