如何驱赶房客

很多华人在加州购买房子后，出租给房客，房客拒付房租或直接破坏租房合同。由于美国法律在很大程度上都是偏向保护房客，因而造就了很多利用这一点白住或直接“合法”讹诈房东的事情发生，如何有效利用“驱赶房客法庭”来维护自己的合法利益？

房东房客美国警察驱赶房客租房纠纷出租房屋

                        申春平
                                                                    
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专家介绍

美国爱荷华大学法学博士；美国联邦，加州法庭注册律师；中国注册律师。法律是全民的保障，不是为少数特权而订立的，申春平为您打抱不平。申春平律师来自中国北京，毕业于北京外国语学院，曾于前加州律师协会副会长赫利律师主持的事务所工作多年。申春平现任美国联邦、加州法庭和美国移民律师协会注册律师。为服务广大的消费者，增进大多数人的法律知识，申律师常应AM1300与AM1370电台的邀请，在空中讲解各种法律专题，回答各项法律题目，深入浅出，甚受听众好评。申春平律师精办各种移民、商业、刑事、婚姻等法律案件，成功案例很多，欢迎查询。

                        郑博仁
                                                                    
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专家介绍

自小在美国接受完整教育又能使用流利中文的郑博仁律师，曾担任检察官，法律学识渊博精辟，尤其擅长国际贸易纠纷、海关法、劳工法等领域。关于打官司，郑律师说明几点注意事项：第一，不要耽误时间，第二，不论大小，尽量收集影印保存所有相关文件资料，第三，与律师明确表明当事人自己要什么、对方可能会说些什么，可能的原因是什么；第四，尽量与律师预约早上时段。

视频说明

准备材料

UD-100 表
CM-010 表
SUM-130 表
告知房客违约的书面通知
送达书面通知人员的证词
房屋租赁合同

房客常见的违约表现：

晚缴或不缴房租；
不按约定喂养宠物；
大喊大叫扰邻等。

如何驱赶违约房客？

第一步.发现房客违约后及时书面通知房客改正

加州法律规定房主要给违约房客三天的notice通告，即三天时间的改正期。
比如，房客欠租金3000元，那么要在书面通知中写清给房客三天的时间来还款。

注意：
如果房客晚缴或不缴房租，在给房客的书面通知中，房租金额宁可写少点也不能写多。

第二步.将书面通知送到房客手中

送达书面通知时，房主不要本人送达应选择和此事无关的人送，很多是房地产公司的人来送，但最好还是请邮差送达。

如果房客在三天之内，改正或部分改正违约，房主就不能接着赶走房客。
比如房客欠租金3000块，但是他有在3天内还款1000元，那么房主就不能再赶房客走，三天的notice即为无效。

第三步.如何房客继续违约，房主可到法庭立案起诉房客

美国有一个专门驱赶房客的法庭。如果房主需要通过法庭判决赶走房客的话，在立案的时候，需要填写一系列特定的文件和表格，包括UD-100 表、CM-010 表、SUM-130 表、三日通知以及房屋租赁合同。而对于华人房东来说，尤其要注意房屋租赁合同方面的问题。

立案时房东须提交文件：
UD-100 表；
CM-010 表；
SUM-130 表；
告知房客违约的书面通知；
送达书面通知人员的证词；
房屋租赁合同。
在美国要注意中文协议带到法庭上是不合法的，无论哪一种语言，在法庭上都是合法的，但前提是必须翻译成英文。

在法庭起诉房客时可要求房客在败诉后支付房主请律师的钱。
90%的情况下法官会判房主赢，一般情况下当房客收到上庭通知时一半的房客自己就走了。若是房客没走还觉得自己能赢，情况就有点麻烦。
因为如果从立案到开庭的时间过长，房主只能催促法庭尽早开庭，而不能采取其他行动驱赶房客。

第四步.到法庭质证

法庭开庭一般只有一个法官没有陪审团，此时向法官陈诉情况，房客若出庭也可以陈诉自己的理由。

第五步.将法庭判决书交给警察，请警察按规定程序赶走房客

如果法庭判决书没有出来，房主不可以自己采取行动驱赶房客，这是不合法的。
判决书出来后将其将给警察，请警察按规定程序赶走房客。

警察驱赶房客时，还会再给房客五天的搬家时间。

评论(来自YouTube)

	Jiabin Dai 2023-02-05 19:47:37 评论来自YouTube 谢谢分享。我们的出租房在密歇根州。通过驱逐经历后才发现人的堕落，谎话连篇，法庭的不公平，不公正！我们的租约于 2022 年 7 月 31 日结束，自 2022 年 8 月 1 日起租户没有搬出也没有支付租金。 2022 年 9 月 15 日发送的 30 天“退出通知”。传票和投诉于 2022 年 10 月 20 日提交。密歇根州法院的驱逐程序，法院不遵循密歇根法院规则 - MCR 4.201(M) & (N) - 房东似乎赢得了每一个里程碑，但实际上法院帮助租户玩了 40 多天的这种拖延战术游戏并免费居住。 1. 2022 年 11 月 30 日：地方法院法官审判 - 有条件解雇 – 律师和法官在不询问房东的情况下设定的条件，租户于 2022 年 12 月 16 日或之前搬出房屋 - 租户不可靠且不可信，肯定不会在 2022 年 12 月 16 日之前搬出。承诺我们20多次搬出去，但每次都是玩弄拖延游戏。 - 这帮助租户延迟了 36 天，直到 2023 年 1 月 5 日！ 2. 1/5/2023：地方法院 - 法官签署的驱逐令 – 应由县治安官或法警或法院官员处决本法院将驱逐分配给法律服务部门，他们直到 2023 年 1 月 10 日 - 法律服务发布 48 小时通知，但不执行驱逐？ - 这帮助租户自 2023 年 1 月 5 日起又延迟了 8 天！ 3. 2023 年 1 月 13 日：地方法院 - 租户提交了没有托管存款的动议？ – MCR 4.201(M) – 动议于 2023 年 1 月 17 日被拒绝 (M) 判决后动议。除 MCR 2.612 规定外，任何判决后动议必须在判决作出后 10 天内提交。 (1) 如果动议对占有判决提出异议，法院不得准予中止，除非 (a) 该动议附有 1 个月租金的托管押金 4. 2023 年 1 月 17 日：地方法院 - 租户提出复议动议又没有托管存款？ - 这不是 MCR 的规定！！！ – MCR 4.201(M) – 2023 年 1 月 25 日重审动议被拒绝 - 这有助于租户自 2023 年 1 月 5 日起再延迟 20 天！ 5. 2023 年 1 月 27 日：巡回法院 - 租户在 20 天后提出上诉，并且没有保证金和托管存款？ – MCR 4.201(N) – 上诉于 2023 年 1 月 31 日被驳回 (N) 对占有判决的上诉。 (1) 适用规则。除本规则另有规定外，上诉必须符合 MCR 7.101 至 7.115。 (2) 时间。权利上诉必须在判决作出后 10 天内提出。 (3) 暂缓执行驱逐令。 (a) 除非初审法院下令中止，否则驱逐令必须按照第 (L) 款的规定发出。 (b) 提交上诉请求连同法院的保证金或托管令可中止所有诉讼程序，包括已发出但未执行的驱逐令。 (4) 上诉保证金；第三方托管。 (b) 上诉的被告必须提交保证金，规定如果被告败诉，他或她将支付 (i) 上诉费用， (ii) 判决中规定的应付金额，以及 (iii) 强行进入、拘留、退出通知或占有要求造成的损失。这帮助租户自 2023 年 1 月 5 日起又延迟了 26 天！没有任何理由和理由的上诉被法院接受，在判决进入后 10 天并且没有保证金和托管！ 6. 2023 年 1 月 31 日：巡回回法院 - 上诉被驳回但“应在 14 天后生效”？这帮助租户额外延迟了 14 天！至今房子还没有收回。
	龙乒乓LPP 2022-12-23 19:48:32 评论来自YouTube 这一切在旧金山管用吗？
	Jessica Jones 2021-03-03 17:44:20 评论来自YouTube 我买去年买了个黑人区的出租屋，有四个单元其中有三户半年一分都不付，因为是疫情之下赶也不能赶只能让他们白住，告上法庭也不搬后来只能请庭警上门驱赶
	我愛吃花生的魚 2020-10-09 18:28:55 评论来自YouTube 最好把房子放在中介公司。中介公司比较会选房客。给房租的百分之十，省事
	Angle shara 2020-07-17 02:51:06 评论来自YouTube 没做过房东，但还是觉得不付房租的都是人渣，牺牲别人成全自己。如果房东把他东西仍出去，会受到什么惩罚？

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