小心暴雷！ ZILLOW宣布7年美国出租房？youtube网红#菊子说房产#揭秘美国5万创造100万盈利《移民美利坚》2023.02.07

上海交大有农学院吗？

Zillow 是「最壞最不可靠」的公司別人可以隨意把你的房子放在上面拍賣sale by owner 但聯絡電話號碼卻不是你的電話號碼！這個鬼廣告公司不但沒人管叫它把廣告取下來也沒反應！千萬不要在上面找出租房子或買房子！

這是個迷思! 來概算一下:

本金 25 萬, 向銀行貸七十五萬, 購買 100 萬房地產, 以利率 5% 計, 三十年期, 月付額約為 $4,026.16, 乘上 12 再乘 30 就是您的還款總額; 其中總利息支出是 $699,418.38, 四捨五入算 70 萬好了; 假設每年房地產稅為當初購入價的 1% (視地區而定, 有的還會收取開發稅教育捐等), 也就是 $10,000, 那麼稅賦總支出就會是 $300,000. 在不考慮房屋保險維護修繕買賣仲介等費用的情況下, 30 年後, 房價至少需漲到 $25 萬 + $75 萬 + $70 萬 + $30 萬 = $200 萬才不算虧.

若加計保險維護修繕買賣仲介等費用, 每年保險約是房屋價值的 0.2% ~ 2% 視地區而定, 此處我們算 1%, 也就是每年約 1 萬; 維護費每年大概也會是房價 1%, 主要是人工費用, 若您可以 DIY, 此項費用可以大幅縮減, 此處先初估每年也是 1 萬; 一般來說買家不用付仲介費, 賣家支付房價約各 3% 給買賣方仲介視地區行情而定, 那麼 30 年後房價須漲超過 $200 萬 + $30 萬(保險) + $30 萬(維護) + $200萬 * 6% (等於共 $12 萬給買賣仲介雙方) = $272 萬, 也就是說在不出租只自住的情況下, 賣價低於此數對購房者而言不能算賺到, 因為你在 30 年期間投入在此套房的總金額約 272 萬.

從以上分析可知, 長天期大額貸款對貸款者而言並不見得有利, 在預期利率 5%, 30 年下來其利息支出幾乎等同於借入數額, 也就是說借 $100 還 $200, 只是分攤在 30 年內還, 更不用說在某些國家甚至還推出 40 年 50 年的長天期貸款; 但是長天期大額貸款在面對通貨膨脹時會顯出它的益處, 倘若年通貨膨脹率超過借款利率, 那麼貸款就會賺到利差; 因為現時若 $100 只能買 100 個雞蛋, 30 年後 100 個雞蛋要價 $200, 那等於一開始向銀行借了 100 個雞蛋, 30 年期間無息還了 100 個雞蛋給銀行.

另外在美國貸款購屋, 您可能會碰到頭 10 年還款幾乎都是在還利息像底下示意圖

金額
　｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－每月繳款數
　｜　　　　　　　　　　　　　　　　．
　｜　　利息　　　　　　　．
　｜　　　　　　．　　　　　　　本金
　｜　　．
　＋－－－－－－－－－－－－－－－－－－－年
　０　　　　　１０　　　　２０　　　　　３０

此外! 有的合約是允許提前還款, 這種合約您若有閒錢還了一部份本金, 在下個月您可能會看到月付額降低; 有的合約不允許提前還款, 這種合約您可能會發現還了一部份本金後怎麼月付額還是不變, 只是總繳款期變短了. 所以在美國不管是買車購房, 打合約要看清楚內容, 尤其是那些小字, 往往關鍵與陷阱就在那裏, 不要傻傻被騙還把對方當恩人, Business is business.

在美國還時興 refinance, 三五年後向另一家銀行貸款, 以還錢給前一家銀行, 有仲介專門做這一行以賺取仲介費. 當然銀行也不是吃素開善堂的, 在當初合約擬定時多少會考慮這種情況有懲罰條款, 往往 refinance 辦下來您會發現, 在付出相關費用與仲介費後, 仔細計算 30 年下來總支出並沒有節省多少; 而且您的再次貸款若還是一樣是 30 年期, 要考慮這等於您一開始就簽了一個 35 年的長天期貸款合約還白繳 5 年利息; 總之善用數學這一項工具作分析, 就只是小學程度的加減乘除, 冷靜分析後你的腦袋便會比較清楚, 看哪一種作法對您的荷包比較好.


合約擬定可以有審閱期, 您若不放心, 建議不要當場就簽名, 獲得對方同意帶回家好好細看不是壞事; 合約內容也可談, 不是對方擬定內容你就只有接受的份; 但是要小心, 簽了名合約生效要反悔就很難, 此時想耍賴就算天王老子也很難救你, 能無損解決那是你祖宗保佑, Business is business.

購房時還有一項要注意, 尤其是中古屋, 除非你懂, 否則建議花個幾百美金自己找有牌照的做個 inspection, 看看房子有什麼問題, 是否是自己可以接受的, 雖說不能保證百分百, 至少可以減低機率以避免後面要花大錢修繕; 若您的目的是打掉舊屋重建, 那就當我沒說.

谢谢博主的分享，看完之后受益匪浅，请问下有房产群吗

我在芝加哥，芝加哥人口流失严重不适合投资，我应该在哪儿投资？